У нас в Омском районе стоимость аренды земли взлетела в разы из-за изменившегося порядка ее кадастровой оценки. Вместо того, чтобы вкладывать деньги в строительство дома, вынужден оплачивать непомерную арендную плату. Законно ли это?
С.В., г. Омск.
Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным (далее - ЗК РФ). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. В соответствии с пунктом 5 статьи 65 ЗК РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка, для чего и проводится государственная кадастровая оценка земель.
В силу Федерального стандарта оценки, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 22 октября 2010 года № 508, под кадастровой стоимостью понимается «установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности».
Правительством Российской Федерации устанавливается порядок проведения государственной кадастровой оценки земель. В свою очередь, органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации (в нашем регионе - Министерство имущественных отношений Омской области) утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).
Правила проведения государственной кадастровой оценки земель утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 № 316, которыми установлено, что органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают результаты государственной кадастровой оценки земель.
Этими же правилами предусмотрено, что государственная кадастровая оценка земель проводится не реже одного раза в 5 лет.
В настоящее время результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населённых пунктов Омской области утверждены действующим приказом Министерства имущественных отношений Омской области от 26.09.2011 № 36-п «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населённых пунктов Омской области».
Вышеупомянутый приказ был принят на законных основаниях и закрепил результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Омской области.
Тем не менее, законодательство предусматривает и иной порядок установления кадастровой стоимости земельного участка. В силу части 3 статьи 16 Федерального закона № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» орган кадастрового учета вправе осуществить кадастровый учет в связи с изменением сведений об объекте недвижимости, в том числе о его кадастровой стоимости. При этом в качестве основания к проведению учета изменений объекта недвижимости указано решение суда.
Таким образом, кадастровая стоимость земельного участка может быть установлена не только посредством проведения государственной кадастровой оценки, но и посредством судебного установления рыночной стоимости земельного участка.
В соответствии с положениями статьи 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а также в случае несогласия гражданина с кадастровой стоимостью конкретного земельного участка, установленной на основании Приказа 36-п, он имеет право оспорить результаты определения кадастровой стоимости данного участка в арбитражном суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.